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公房承租人死亡,动迁利益该如何分配?

返回列表来源:本站原创 发布日期:2020-10-19 14:47:25

在上海,有一种特殊的房屋类型“公有住房”简称公房承租人和同住人享有居住使用权、不享有产权,故不同于产权房。大多数上海人对公房都不陌生,一般都来源于父辈单位的分配,属于员工福利。然而,随着城市化进程的加快和政府征收规模的扩大,上海的公房数量正逐渐减少;与之相对应,公房拆迁纠纷越来越多。

公房面临或正在动迁承租人死亡了,还有动迁利益吗?谁来分?怎么分?与公房拆迁纠纷相关的法律咨询中,扬远律师常常会遇到类似的问题。今天,扬远律师就结合法律规定及司法实践为您做统一解答。

1、公房动迁,一般谁享有动迁利益?

公房的承租人或同住人不享有产权,只享有房屋的居住使用权。因此,在面临动迁时,承租人和同住人有权享有动迁利益。

什么是承租人?与公房的所有权人或代管人签订了房屋租赁合同,依法履行合同约定的权利和义务,并依法取得《公房租赁凭证》的人,即为承租人。只需要掌握最基本的判断方法,公房所属物业管理单位颁发的《公房租赁凭证》上记载的人。

什么是同住人?这里的同住人需要符合一定的条件,原则上来说需同时满足“本处有常住户口”、“在被动迁公房实际居住一年以上”、“他处没有住房或虽有住房但居住困难”这三个条件。需要注意的是,关于同住人的认定是实践中另一个较为复杂的问题,有很多例外规定,扬远律师在本文不作具体讨论,后续可为您做进一步解答。

2、公房承租人死亡,还有动迁利益吗?

解答这个问题之前,有必要了解一下公房动迁的流程:首先是政府发布征收决定和征收补偿方案,其次是签订征收补偿协议,然后是居民搬离房屋,最后是出具结算单、发放动迁款。

那么,公房承租人死亡,还有动迁利益吗?司法实践中,与公房动迁相关的纠纷中,最常遇到的就是这个问题。

显然,不能一概而论。扬远律师告诉您,需要进一步明确承租人死亡的时间,死亡时间直接关系着是否享有动迁利益。征收决定前,还是征收决定后?签协议前,还是签协议后? 对于动迁利益,有什么影响?

根据现行的法律规定及司法实践分析,可以分以下三种情形:

情形一:公房承租人在征收决定作出前已经去世,则不享有动迁利益。

情形二:公房承租人在征收决定作出后、动迁协议签订前去世,享有动迁利益。

情形三:公房承租人在动迁协议签订后去世,享有动迁利益。

由此,判断已经死亡的公房承租人是否享有动迁利益,关键取决于是征收决定的作出时间,并非动迁协议的签订时间。究其原因,一方面,按照目前上海市各区政府的征收补偿方案,确定在册户籍人口、被征收房屋居住现状、他处住房的现状的主要时间节点均是政府部门发布的房屋征收决定,以此作为标准相对比较统一、固定。另一方面,政府房屋征收决定作出后,每户签订动迁协议的时间则并不相同,长的甚至相差几个月、甚至半年。如果以动迁协议签订时间作为判断是否享有动迁利益的时间,容易造成不公平的现象,更易产生纠纷。

3、死亡的承租人有动迁利益,该怎么分?

通过以上分析,如果承租人在征收决定作出后去世,则享有动迁利益,其享有的动迁利益该怎么分呢?

根据《继承法》之规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括公民的收入、动产和不动产、以及其他合法财产。据此,该部分动迁利益即作为承租人的遗产,可以由其法定或遗嘱继承人取得。因此,其合法继承人应当和动迁组、其他同住人及时沟通谈判,以主张合法权利。当然,如果其他同住人因动迁利益分割协商不成诉至法院,承租人的合法继承人还应积极参加到诉讼中。

需要注意的是,如果公房承租人在签订动迁协议之前去世,除了大家关心的利益分割问题,还亟需解决和动迁部门的签约问题,涉及到签约代表的指定、动迁方案的谈判、补偿利益的发放及领取等。

综上,如遇公房承租人死亡,由此产生的动迁纠纷错综复杂,建议您及时委托专业律师介入。

 

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