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公房实际使用人,能享受哪部分动迁利益?

返回列表来源:本站原创 发布日期:2020-10-23 14:13:49

公房动迁纠纷中一般由承租人和同住人享受拆迁利益。除此之外,公房动迁纠纷中,还经常会涉及到“实际使用人”的问题。何为“实际使用人”?为什么讨论公房的“实际使用人”?有了“实际使用人”,对公房动迁利益分配会产生什么影响?哪部分动迁利益属于“实际使用人”?

案例模型

张老先生和太太生育两个儿子,张某A和张某B。上世纪70年代,张老先生单位分配给其一套浦东新区公房,原始受配人为张老先生、太太和两个儿子,承租人为张老先生。一家四口一直居住在这套公房。1990年,张某A结婚,因公房面积较小,一家人没法居住,所以兄弟两个商量张某B搬出,在外借房居住,张某A每月贴补其部分租金。1991年左右,张某A的儿子出生,张某A遂出资对房屋进行重新装修,张某A一家3口、张老先生和太太一直居住其中。之后,张老先生和太太相继去世,承租人一直未变更。2010年,张某A的儿子结婚,儿子和儿媳开始居住在静安区产权房。这套房是儿媳娘家公房动迁安置的房产,当时儿子和儿媳都作为被安置对象,居住不困难。2013年孙子出生,孙子户口报入这套公房,但从未实际居住。2020年初,公房面临动迁,在册户口共6人:张某A及老婆、儿子、儿媳、孙子及张某B。经初步核算,动迁公房价值补偿款200万元,各类奖励费50万元,房屋装潢补偿、搬迁、过渡等各项费用50万元,动迁利益总计300万元。

张某B是不是同住人?张某A的儿子、儿媳和孙子算不算他处有房?有没有权利主张利益?300万利益怎么分?张某A和老婆算什么身份,能多拿利益吗?所有人平分还是怎么分?

何为公房的“实际使用人”?

简单来说,就是指实际占有和使用房屋的单位和个人。在实践中,因为公房面积较小或家庭矛盾、居住困难等原因,并非所有对公房有居住权的人在动迁时仍居住使用公房,部分人选择在外借房或另购房屋居住,只有少部分人仍居住使用公房。该部分实际居住使用公房的人即为“实际使用人”。

以本案为例,显然张某B曾经在公房内实际居住生活,但因为公房居住困难、家庭经协商搬离公房在外借房居住,动迁时已经多年未实际居住,属于公房的“共同居住人”,但不属于公房的“实际使用人”。动迁时,在册户籍中张某A及老婆一直居住在公房多年,在不考虑其他处是否有房的情况下,其应当属于公房的“共同居住人”,同时也是公房的“实际使用人”。

“实际使用人”对公房的动迁利益分配会产生什么影响?

按照上海市目前的动迁政策,动迁主要考虑的是对公房的权利人进行安置,以达到改善居住条件的目的,因此在动迁过程中一般会区分房屋的权利人和实际使用人,原则上由房屋的权利人享有动迁利益,如有实际使用人,则使用人必然会因搬迁、过渡等产生必要的费用,应对其进行安置。因此,“实际使用人”必然会对公房的动迁利益分配产生影响。

以本案为例,由于张某B户口在册,但在公房拆迁后其并不需要搬迁或临时过渡;相反,张某A和妻子作为公房的实际使用人,其在公房拆迁过程中必然需要搬迁或临时过渡,故其有权要求主张相应利益。

试想,如果这套公房张某A和张某B均未实际居住,均在他处购房居住,公房已经空关多年,那不再需要讨论“实际使用人”,包括搬迁或临时过渡费、安置费等在内的所有动迁利益均应当归符合条件的同住人进行平分。

哪部分动迁利益属于“实际使用人”?

前述已经提到,动迁利益一般主要由房屋拆迁补偿款和其他各类奖励、补贴、安置费用等构成。到底哪部分属于“实际使用人”呢?

根据上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》的规定,房屋拆迁补偿款在承租人和符合条件的同住人之间,一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。对于拆迁补偿款之外的其他动迁利益,搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费等费用,应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的同住人或实际使用人享有;奖励费和一次性补偿费,一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割;设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,应归设备所有人。实践中,就房屋装潢补偿款而言,如有证据证明房屋使用人或同住人对房屋装潢作出贡献的,一般会考虑归该房屋使用人或同住人享有。

具体到本案中,虽然房屋动迁利益总计300万元,但并非所有的动迁利益都应由张某A及老婆、张某B三人平分,房屋装潢补偿、搬迁、过渡等各项费用应由实际使用人张某A及老婆享有,包括房屋价值补偿款在内的其他各项征收补偿利益应由三人平分,此为比较合理的分割方案。

综上,公房拆迁本身就具有极强的政策性,法律规定又纷繁复杂,所涉纠纷往往涉及诸多法律问题,除了纷繁复杂的同住人认定、他处有房认定等等,实际使用人的认定对于利益分配也可能会产生影响。扬远房产团队律师建议您,如遇类似纠纷,务必及时委托专业人士处理,以最大化维护您的合法权益。

 

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